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Guía 2025

Contratos de alquiler en Argentina:
todo lo que necesitás saber

Con el DNU 70/2023 cambió todo. Esta guía explica los derechos y obligaciones de inquilinos y propietarios bajo la nueva normativa vigente en 2025.

Los cambios clave del DNU 70/2023

  • ✓El plazo mínimo residencial volvió a ser 2 años (era 3 con la Ley 27551)
  • ✓El índice de ajuste es libre: IPC, ICL, dólar MEP, o cualquier otro acordado
  • ✓La frecuencia de actualización es libre: mensual, trimestral, cuatrimestral, etc.
  • ✓El depósito de garantía no tiene límite legal, se acuerda libremente
  • ✓Los contratos en dólares son completamente válidos

Plazos y renovación

El Código Civil y Comercial (Art. 1198) establece plazos mínimos que ningún contrato puede reducir sin causa justificada: 2 años para vivienda residencial y 3 años para locales comerciales. Estos mínimos son derechos del inquilino que el propietario no puede eliminar unilateralmente.

Un contrato de exactamente 2 años es perfectamente legal y muy común. No es una señal de alerta. Los contratos de temporada (menos de 2 años) requieren justificación documentada (turismo, trabajo temporario, etc.).

Si el plazo vence y ninguna de las partes notifica que quiere rescindir, el contrato se prorroga en los mismos términos, salvo que se haya pactado algo diferente.

Ajuste e índices de actualización

Este es el punto donde más cambiaron las cosas con el DNU 70/2023. Antes, la Ley 27551 obligaba a actualizar una vez por año usando el índice ICL del BCRA. Ahora cada contrato puede establecer su propio índice y frecuencia.

Índices más usados en 2025: IPC (inflación del INDEC) es el más frecuente en contratos en pesos. El ajuste cuatrimestral por IPC es actualmente el estándar del mercado. También son comunes el ICL del BCRA, el dólar MEP (para contratos en pesos con referencia en divisa) o índices mixtos.

Si un contrato no tiene cláusula de ajuste, el propietario queda sin protección frente a la inflación. En ese caso, probablemente el precio inicial sea más alto para compensar.

Derechos del inquilino

Incluso con el DNU 70/2023, el Código Civil y Comercial mantiene derechos irrenunciables para el locatario:

  • Derecho a rescindir con 1 mes de preaviso pasados 6 meses de contrato (Art. 1221)
  • El propietario debe mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad
  • Las expensas extraordinarias siempre van a cargo del propietario (Art. 1209)
  • Los impuestos al inmueble (ABL, inmobiliario provincial) son responsabilidad del propietario
  • El propietario no puede ingresar al inmueble sin previo aviso y autorización del inquilino

Preguntas frecuentes

¿Qué cambió con el DNU 70/2023 en los alquileres?
El DNU 70/2023, firmado en diciembre de 2023, derogó la Ley 27551 (Ley de Alquileres) y devolvió la libertad de mercado en materia de locaciones. Ahora las partes pueden acordar libremente el plazo del contrato (con mínimos del Código Civil), el índice de ajuste, la moneda y el depósito. Ya no rige la actualización anual obligatoria por ICL del BCRA ni el plazo mínimo de 3 años para vivienda.
¿Cuál es el plazo mínimo de un contrato de alquiler en 2025?
Bajo el Código Civil y Comercial (Art. 1198), el plazo mínimo para locaciones de vivienda es de 2 años. Para locales comerciales, el mínimo es de 3 años. Los contratos más cortos son válidos solo si existe una causa justificada (Art. 1199 CCyC), como una necesidad puntual del locador o del locatario.
¿Cómo funciona el ajuste del alquiler después del DNU 70/2023?
Desde el DNU 70/2023, las partes pueden acordar libremente el índice y la frecuencia de actualización. Los más comunes en el mercado actual son: IPC (INDEC), ICL (BCRA), dólar MEP, dólar oficial o índices mixtos. La frecuencia puede ser mensual, bimestral, trimestral o cuatrimestral. No existe un índice obligatorio. Si el contrato no tiene cláusula de ajuste, el propietario queda expuesto a la inflación.
¿Cuánto depósito puede pedir el propietario?
Con el DNU 70/2023 ya no hay límite legal al depósito de garantía. Las partes acuerdan libremente. En la práctica, 1 mes es el estándar mínimo, 2 o 3 meses es lo habitual, y más de 3 meses en alquileres residenciales puede ser considerado excesivo aunque no ilegal. Solo es claramente abusivo si supera los 6 meses sin justificación.
¿Puedo alquilar en dólares?
Sí. Los contratos de alquiler en moneda extranjera (USD) son completamente válidos en Argentina y muy comunes, especialmente en CABA y Gran Buenos Aires. Es una forma legítima de protegerse contra la inflación para ambas partes. Lo importante es que el contrato especifique claramente el tipo de cambio aplicable (oficial, MEP, blue) para evitar conflictos futuros.
¿Qué pasa si quiero salir del contrato antes de tiempo?
El Art. 1221 del Código Civil y Comercial establece que el inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento, siempre que hayan pasado 6 meses desde el inicio. Debe avisar con al menos 1 mes de anticipación. Si rescinde antes de los 6 meses, puede corresponder una penalización. La multa habitual es de 1 a 2 meses de alquiler; más de 3 meses puede considerarse excesivo.
¿Quién paga las expensas?
Las expensas ordinarias (mantenimiento cotidiano del edificio: limpieza, portería, luz de espacios comunes) son a cargo del inquilino. Las expensas extraordinarias (obras, mejoras, renovaciones, fondo de reserva) son a cargo del propietario, según el Art. 1209 del CCyC. Si un contrato pone las expensas extraordinarias a cargo del inquilino, es una cláusula potencialmente abusiva.
¿Qué garantías puede exigir el propietario?
Las garantías válidas son: garantía propietaria (fiador que posee un inmueble), seguro de caución (como Finaer o AlquilerSeguro), aval bancario, garantía de título y fianza personal. Exigir una garantía es lo normal. Exigir dos garantías propietarias al mismo tiempo puede ser desproporcionado. El seguro de caución es muy usado y eficiente porque no requiere que un familiar sea propietario.
¿Qué intereses por mora son normales?
En el contexto inflacionario argentino de 2024/2025, una tasa de mora del 1% al 1,5% diario es habitual y no se considera abusiva. Tasas del 0,5% al 1% diario son moderadas. Si la tasa supera el 2% diario, sí es una cláusula a negociar. Si el contrato no especifica una tasa de interés, cualquier mora puede generar conflictos.
¿Quién paga el sellado del contrato?
El sellado (impuesto de sellos) varía por provincia. En CABA y la mayoría de las provincias, se divide en partes iguales entre locador e inquilino (50%/50%). Algunos contratos lo ponen todo a cargo del inquilino, lo cual es válido pero negociable. El monto es un porcentaje del valor del contrato (generalmente entre 1% y 3% sobre el total del contrato).
¿El propietario puede pedirme que pinte el departamento al irme?
Si el propietario te entregó el departamento pintado y así lo dejó constancia en el inventario inicial, sí puede exigir que lo devuelvas en el mismo estado. Esto es práctica habitual y correcta. Sin embargo, el desgaste normal por el uso (pintura levemente desgastada por vivir ahí) no es responsabilidad del inquilino. Solo el daño por mal uso o negligencia está a tu cargo.
¿Qué cláusulas son abusivas en un contrato de alquiler?
Son cláusulas abusivas: intereses por mora superiores al 2% diario, exigir más de 2 meses de preaviso para rescindir, multas de rescisión superiores a 3 meses, poner impuestos del inmueble (ABL, inmobiliario) a cargo del inquilino, poner expensas extraordinarias a cargo del inquilino, prohibir mascotas sin justificación razonable, y cláusulas que limiten los derechos mínimos del Código Civil.
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